부동산 관련해서 제일 머리 터지는 것이 바로 세금 문제이다.
민법, 형법은 한번 정해지면 잘 안바뀌지만 세법은 정권 바뀔때마다 겡장히 많이 바뀐다.
그래서 인터넷에 쳐봐도 이미 오래된 정보(즉 틀린 정보)이고 최신 정보를 찾기가 힘들다.
그렇다고 세무소에 가도 세목별로 과만 수십개고
종소세과에 가서 취득세를 물어보면 대답 안해줌 .ㅋㅋㅋ 잘못 대답해줬다가 큰일나니까
땀뻘뻘 흘리며 몇시간 길바닥에 버리면서 정보를 줍줍해서 짜깁기 해야함.
물론 개인 세무사에게 상담을 요청하면 해결되지만
믿을만한 세무사를 어떻게 고르는가?
그것조차 전적으로 주변 인맥 또는 내가 사는 지역에 따라 좌우되는 것이다.
사실 세무사가 되고 싶은게 아니라면,
웬만하면 내가 공부하는 것보다 세무사를 고용하는게 비용면에서 효율적이다.
내가 3개월동안 아무것도 안하고 세금 공부만 해서 절세하는 경우의 일별 이득을 수식으로 표현하면 다음과 같다.
아낀 세금/90
세무사한테 2주동안 맡기는 경우의 일별 이득을 수식으로 표현하면 다음과 같다.
아낀세금 - 세무사비용/14
세무사비용 끽해야 10~30이다. 분모 차이가 많이 나서 세무사한테 맡기는게 압도적으로 이득이다.
하지만!
무작정 세무사한테 맡기는 것만이 답은 아니다.
내가 세금에 대해 완벽하게 알지는 못하더라도
눈탱이를 맞지 않으려면 어느정도 알고는 있어야 한다.
장기보유특별공제가 어느 세목에 속하는지,
어떤 세금이 왜 부과되는지
대충 어떤 상황에 면세가 되는지 정도를 알고 있으면
세금 계산이 막연히 두렵고 짜증나지만은 않을 것이다.
잡담은 이쯤하고.
www.kbfg.com/kbresearch/vitamin/reportList.do
KB경영연구소
www.kbfg.com
KB경영연구소에서는 주기적으로 KB지식비타민이라는 리포트을 발행하고 있다.
여기서 2020년 9월 발행한 '부린이를 위한 부동산 필수 세금'이라는 리포트를 참고로 하여
부동산 관련 세금의 기초체력을 다져보자.
부동산을 일반적으로 매매하는 경우만 생각하고
상속, 증여는 따로 다루도록 하겠다.
참고로 여기 나오는 세율은 최신버전이 아님!
최신 버전은 따로 정리하겠다.
부동산 관련 세금의 종류
부동산은 살 때, 받을 때, 보유할 때, 팔 때, 줄 때 전부 세금이 발생한다.
크게 구분하면 국세, 지방세, 부가세가 발생하는데 세 개 다 납부해야한다.
이중에 아래 표에서 굵은 표시한 항목을 제외하면 큰 금액이 발생하지 않는다. (대략 몇 만원이내)
가장 중요하게 알아둬야 할 건 양도소득세. 잘만 하면 크게 아낄 수 있는 세금이기 때문이다.
살 때 (취득세)
보통 농어촌특별세, 지방교육세까지 합쳐서 취득세라고 부른다.
- 납부시기 : 주택을 취득한 날로부터 60일 이내
**기한을 넘길 경우 신고불성실가산세(20%)와 납부불성실가산세(1일에 25/10만)를 추가 납부)
- 취득세 납부액
귀찮으면 일단 최대 4%라고 생각하고 넘어가자. (1주택자 기준)
1주택자 기준, 일반 거래 (상속, 증여 X) 시
상속, 증여시 취득세
대체로 1~4% 수준이다.
과세표준은 대체로 실제 거래 금액이나, 시가표준액보다 적으면 시가 표준액 기준으로 취득세율 계산.
받을 때 (상속세, 증여세)
여기서는 따로 다루지 않는다.
보유할 때 (재산세, 종부세)
종부세 : 6월 1일 기준 산정, 12월 15일까지 납부
귀찮으면 주택 공시지가에서 6억을 뺀 금액의 최대 3%라고 생각하고 넘어가자.
주택 종부세 계산법 : 과세표준의 최대 3%
종부세 과세표준 : 주택 공시지가 - 6억원에서 10% 할인한 가격
재산세 : 매년 6월 1일 기준으로 산정 후 7월과 9월에 1/2씩 나누어 납부
귀찮으면 대충 공시지가의 60%의 0.5%, 즉 공시지가의 0.3%이내라고 생각하고 넘어가자.
재산세 계산법 : 과세표준의 최대 0.5%
주택 재산세 과세표준 : 공시지가의 60%
팔 때 (양도세)
-납부기한 : 양도세는 다른 세금과 달리 예정 신고를 해야한다.
- 예정신고기한 : 매매일로부터 2개월 이내
- 확정신고기한 : 다음 해 5월
양도세 계산 절차
한숨이 나오는가?
그냥 이것만 기억하면 된다.
"집 팔아서 얼마벌었음? 그거의 6~50% 내놔."
정신이 번쩍 들면서 양도세를 공부해야겠다는 생각이 들지 않는가?
무슨놈의 세금이 최하 6%에서 최대 50%를 떼는가???
세금의 목적 중 하나가 투기세력 규제이기 때문에 그렇다.
하지만 투기 목적이 아닌 평범한 거래인 경우에 한해 여러 감면 혜택이 있다.
그 경우가 너무 다양하다보니 복잡하고 어려운 지금의 모습이 된 것이다.
양도소득세 세율은 2018년 이후 것만 보면 되며, 참고로 현행 세율과는 또 다르다.
미등기양도자산이란 국가의 눈을 피해 등기를 하지 않았다가 걸린 자산을 말하므로 벌금에 가깝다.
저기에 적혀있는 기본세율은 뭘까?
그냥 몇퍼센트인지 적어주면 안될까?
안된다.
5천만원짜리 주택을 팔 때보다
9억원짜리 주택을 팔 때 세금을 더 많이 매기고 싶기 때문이다. (누진세율)
그럼 기본세율을 확인해보자.
여기까지 확인하면 이제 다시 한번 찬찬히 양도소득세 계산 절차를 살펴보자.
어느 절차가 핵심절차이고 어느 것이 부차적인 절차인지 보이지 않는가?
양도소득세 : 내가 주택을 팔아서 번 금액 X 세율
아주 거칠게 말하면 이렇게 정리할 수 있다.
줄 때 (증여세, 상속세)
여기서는 따로 다루지 않는다.
정리하며
여기까지 주택 관련해서 발생하는 세금에 대한 기초 체력 다지기 시간을 가졌다.
아무리 어렵고 복잡해보여도 차근차근, 기초부터 짚어나가면 어렵지 않다.
이제는 나도, 여러분도
www.hankyung.com/realestate/article/2021011841477
"집 팔아 남는 것 없다"…6월부터 종부세·양도세 대폭 인상
"집 팔아 남는 것 없다"…6월부터 종부세·양도세 대폭 인상, 다주택자 종부세, 최고 6%로 인상…양도세 중과 30%P 기존 방침대로 시행예정 재확인
www.hankyung.com
요런 뉴스를 보고
"아 ! 취득세는 보통 1~4%인데, 올해 취득세는 12%까지 올리는구나."
라는 이해를 할 수 있게 되고, 더 나아가 양도세의 기본 의도(투기세력 규제)를 알고 있으니
"사지도, 팔지도 마라"
는 정부의 의도까지 읽을 수 있게 된다.
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