부동산매매업이 무엇인지 알아보자

부동산매매업

부동산 매매사업자 관련 정보 정리..

부동산매매업의 종류

① 건물을 지어서 판매하는 사업 (이때 주택은 아님. 주택 신축은 건설업으로 분류됨)
② 기존 부동산을 판매하는 사업

 

부동산매매업에서 발생하는 소득은 양도소득이 아니고 사업소득에 속함.

따라서 양도소득세가 아니라 종합소득세로 신고납부한다.

부동산매매업자가 되는 법

1. 「사업자등록」
2. 「사업자로 간주」: 사업자등록을 하지 않았더라도 부동산거래의 규모, 횟수 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성, 반복성이 있는 형태(이를 사업성요건 또는 판매목적이라고 하기도 한다)를 가질 때

부동산매매업자의 부동산

부동산매매업자의 부동산은 매매용 재고자산과 주거용주택으로 나뉜다.

 

의미는 다르지만 겉보기에는 똑같은 부동산이기 때문에 다양한 상황에서 계산이 복잡해지기 쉽다.

부동산매매업 관련 실무에서 나타나는 것 중 몇 가지를 정리해보면 다음과 같다.

 

(1) 사업자등록 이전부터 보유하던 부동산을 사업자등록 이후에 양도한 경우

 

취득시점보다 양도시점이 중요하다.
양도시점에 사업 목적이 있느냐 없느냐가 관건이 된다.
즉, 양도시점에 수익을 목적으로 계속성, 반복성이 있는 사업 활동으로 보이는 경우 사업소득에 포함된다.
따라서 상속 또는 증여를 받았거나 사업자등록 이전부터 보유한 부동산이라는 이유로 사업소득에서 제외되는 것은 아니다. (국심 2004중 2543, 2004.11.30 내용참조)

 

(2) 부동산매매업자가 보유한 부동산을 수용 당하거나 부득이하게 경매로 넘어간 경우

 

부동산매매업자의 의지와 상관없이 부득이하게 양도되었다고 해도 매매차익을 목적으로 취득하여 보유한 경우에는 사업소득에 해당합니다.
양도원인에 불문하고 사업용 재고자산의 매매에 해당하므로 사업소득으로 보는 것입니다. (대법 94누14025, 1995.11.17 내용참조)

==> 즉 시세보다 싸게 팔아도 판 것은 판 것이므로 매출로 잡겠다는 당연한 말이다.

 

(3) 매매용 재고자산을 일시적으로 다른 사업에 직접 사용 양도한 경우

 

부동산매매업자가 부동산을 취득하여 보유하던 중 일시적으로 다른 사업에 직접사용(여관을 구입하여 여관업에 사용하거나 건물을 매수하여 일시적으로 임대에 제공 등)한 후 양도한 경우라 하더라도 일시적으로 다른 사업목적에 사용한 것으로 보아 사업용 고정자산으로 보지 않고, 매매용 재고자산으로 보아 사업소득에 해당하는 것으로 봅니다. (대법 94누290, 1995.11.10 내용참조)

 

==> 매매사업자가 단기적으로 임대를 놓는 일은 자주 발생한다. 이 때 임대업에서 얻은 소득은 부동산임대소득으로 분류된다.

참고법령) 소득세법 기본통칙 18-3 【부동산매매의 목적으로 취득한 부동산의 일시적 대여의 소득구분】
① 부동산매매업 또는 건설업자가 판매를 목적으로 취득한 토지 등의 부동산을 일시적으로 대여하고 얻는 소득은 부동산임대소득으로 본다.

 

즉, 매매사업자가 판매를 목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 대여하고 얻는 소득은 소득세법 제19조 제1항 제1호에 게기하는 부동산소득으로 소득세가 과세되는 것임. 다만, 주택의 임대소득에 대하여는 부가가치세법 제12조 제11호의 규정에 의하여 부가가치세가 면세되는 것임.

 

(4) 분양권, 당첨권, 입주권의 양도가 매매업에 해당하는지 여부

 

매매업에 해당함.

 

(5) 부동산매매업자가 주거용주택과 매매용주택(재고자산)이 있는 경우 주거용주택 양도시 과세방법

 

• 1세대1주택자로 살다가 사업자등록을 하고 재고자산을 여러개 매입 후 주거용 주택을 양도하는 경우

사업소득이 아닌 양도소득으로 과세. 이때 1세대 1주택 비과세 판정시 재고자산은 주택수로 산정하지 아니함(서사-299, 2005. 2. 25 내용참조)

 

비과세 대상이 아닌 경우에도 재고자산은 주택수로 산정하지 아니하므로 다주택자로서 중과대상이 되는 것이 아니라 기본세율로 계산.

 

위 사항은 특별한 규정은 없고, 소득세법시행령 제 154조 (1세대 1주택의 범위)의 일반 해석상 당연히 유추되는 내용임.

 

• 이 외의 경우

실무에 있어서는 주거용주택 또는 매매용주택의 구분이 미묘한 경우가 많게 되는데 예규 ㆍ 해석에서 이를 세무서장이 판단할 사항이라고 보고 있으므로 사전에 과세관청의 자문을 구하는 것이 착오를 방지할 수 있는 길입니다.

 

 

(6) 부동산매매업자가 임대에 제공한 부동산을 매매할 때

 

부동산매매업자는 부동산을 매입하여 판매할 때까지의 기간동안에 취득시 자금부담을 줄이기 위해 기왕에 체결된 매도자와 세입자간의 전세계약을 승계 받는 경우가 있으며 취득시 승계한 대출금의 이자비용에 충당하려고 월세로 임대를 놓는 경우도 있게 됩니다.

 

부동산매매업에 있어서는 사업성이 있는 것으로 볼 정도로 어느 정도 계속적ㆍ 반복적인 판매 행위가 있음을 요건으로 하여 과세관청이 부동산매매사업자로 간주할 수 있는 것이지만 부동산임대업에 있어서는 엄밀히 말하면 하나의 부동산을 임대한 경우라 해도 과세관청이 부동산임대사업자로 간주할 수 있는 요건이 성립합니다. 왜냐하면 부동산임대라는 본질이 부동산임대용역을 계속적ㆍ 반복적으로 공급하기로 하고 그 임대용역이 제공되는 기간동안 계속적으로 그 대가를 받기로 하는 계약이기 때문입니다.

 

그렇다면 부동산매매업자가 취득후 일정기간 임대에 제공하였던 부동산을 매매할 때 이를 매매사업용 재고자산의 매매로 보아 사업소득으로 볼 것인가, 임대사업용 고정자산의 매매라 하여 양도소득으로 볼 것인가 하는 문제가 있게 되는데

 

과세당국에서는 이에 대하여 「부동산의 취득 및 양도의 목적과 이용실태, 거래의 규모, 계속성ㆍ 반복성 등 제반사항을 통합하여 사회통념에 비추어 판단할 사항」이라는 견해를 보입니다. (서면1팀-472, 2007.4.11 내용참조)

 

 

원칙적으로 부동산매매업자가 판매목적의 부동산을 매입하고 일시적으로 임대 놓는 경우라 해도, 그 임대업에 대한 사업자등록을 별도로 해야 합니다.

 

그러나 일시임대 후 매매시 신고ㆍ 납부는 당초 부동산매매업을 영위하는 사업장명의로 세금계산서를 교부하고 당해사업장에서 신고ㆍ 납부하여야 한다는 견해(국세청부가 46015 - 738, 2000.4.3)도 있으므로

 

그 임대사업 수입금액에 대하여 임대사업자등록을 별도로 할 필요없이 기존의 매매사업자등록번호에 의해 부가가치세 및 종합소득세를 신고ㆍ 납부하여도 됩니다.

 

오피스텔, 상가등 일반건축물 매입시 부가가치세를 거래징수 당하고 매입세금계산서를 받는 경우에도 신규로 임대사업자등록을 할 필요 없이 기존의 매매사업자등록번호에 의해 매입세금계산서를 수취하여 그 매입세액을 공제 ㆍ 환급받을 수 있습니다.

 

이와같이 하는 것으로 일시적임대 여부에 따른 소득구분에 관한 논란의 소지를 줄일 수 있을 것입니다.

 

 

한편 부동산매매업자가 다수의 주택을 매입하고 임대주택법에 의한 주택임대사업등록을 한 후 주소지 관할 세무서에 주택임대사업자등록을 한 경우 이와같은 부동산을 추후 의무임대기간 만료 후 매매하는 때는 임대사업에 제공된 고장자산의 매각이므로 부동산매매업의 사업소득이 아니라 양도소득으로 보아 과세되거나 감면받게 됩니다.

부동산매매업자의 세금신고와 납부

흔히 부동산매매업을 양도소득세 대신 종합소득세로 납부함으로서 세금 부담을 줄이는 방법 정도로 단순하게 이해하는 경우가 있으나,

 

부동산매매업자는 사업자등록일부터 폐업시까지 일반적 상거래로서의 부동산매매는 물론,

가족간의 증여, 심지어는 폐업을 하더라도 그 이후의 부동산 양도에 있어서도 세법적 관계에 있어서 특수한 지위에 있게 된다.

여기서는 부가가치세법 및 소득세법상 신고와 납부에 대해 살펴본다.

부동산매매업자의 분류

1. 일반과세자
2. 부가가치세면세사업자

면세사업자는 부가가치세가 면세되는 부동산 즉, 토지와 전용 85㎡ 이하의 주택(수도권기준) 을 매매하는 사업자.

즉, 부가가치면세사업자란, "나는 부가가치세 안내는 주택만 매매할게요!"라고 신고한 사람입니다.

 

 

(1) 일반과세자는 매년 4회 부가가치세를 납부하며 세금계산서를 교부해야한다.

일반과세자는 각 과세기간별로 부가가치세를 신고 ㆍ 납부해야 하는데

 

상가, 모텔, 공장등 일반건축물과 전용 85㎡ 초과 주택을 매매할 때는 그 건물가액(전체 매매금액에 대해 세법에의해 안분계산 함)의 10% 를 부가가치세로 내야하며,

토지와 전용 85㎡ 이하 주택을 매매한 경우에는 부가가치세가 없으므로 매매금액만 신고하면 됩니다.

 

또 일반과세자가 주의할 것은 상가등 일반건축물 또는 전용 85㎡초과 주택을 매매할때는 세금계산서를 교부해야 하는데,

이때 그 상대방이 사업자가 아닌 경우에도 세금계산서(주민등록기재분)를 교부해야 하며 부가가치세신고시 매출처별세금계산서합계표를 제출해야 합니다.

세금계산서를 교부하지 않은 경우에는 그 건물가액의 2%를 미교부 가산세로 내야합니다.

 

○ 과세 기간별 신고ㆍ납부기한

 

1월 ~ 3월 매매실적 : 4 /25 까지

4월 ~ 6월 매매실적 : 7/25 까지

7월 ~ 9월 매매실적 : 10/25 까지

10월 ~ 12월 매매실적 : 익년 1/25 까지

 

(2) 면세사업자는 매년 1번 사업장현황신고를 한다.

 

면세사업자가 부동산매매업을 영위하는 중에 부득이하게 상가등 일반건축물이나 전용 85㎡ 초과 주택을 매매하는 경우도 있게 되는데 이런 경우에는 면세사업자가 추가로 과세사업을 겸영하는 경우에 해당하므로
사업자등록정정신고에 의해 일반과세자로 정정하여 교부받아야 합니다.
(즉 사업자등록증을 정정하고 새로 발급받아라.)

 

면세사업자가 일반과세자로 정정하지 아니하고 부가가치세가 과세되는 부동산을 매매한 경우에는

그 건축물 가액에 대한 10%의 부가가치세외에 건물가액의 1%의 미등록 가산세를 내야합니다.

(여기서 면세사업을 영위하는 사업자가 과세사업을 겸영하는 것이 아니라

과세사업으로 완전히 업종변경을 할 때는 면세사업에 대해 폐업신고 하고 과세사업에 대해 신규로 사업자등록을 하여야 합니다.)

 

 

면세사업자인 부동산매매업자는 매년 1/1 ~ 12/31 까지 판매한 부동산매매금액을 1/31까지 사업장현황신고서에 의거 사업장 관할 세무서에 신고하여야 합니다.

 

 

(3) 부동산매매사업자는 매매 건마다 예정신고ㆍ납부하여야 한다.

 

일반과세자는 「부가가치세 과세표준 신고서」에 의해서 매출액(매매가액)과 세액을,
면세사업자는 「사업장현황 신고서」에 의하여 그 총수입금액(매매가액)을 신고해야 합니다.

 

이와는 별도로 토지또는 건물을 매매하는 경우 매번 그 매매일이 속하는 달의 말일로부터 2개월이 되는 날까지
「토지등매매차익예정신고 자진납부 계산서」에 의해 그 매매차익과 세액을 신고ㆍ납부해야한다. (예정신고제도)

 

이와같은 예정신고시 매매차익을 계산함에 있어서 매매가액과 취득가액 및 기타 필요경비를 실지거래가액으로 장부에 의해 신고할 수도 있고, 취득가액이 확인되지 않거나 필요경비 증빙서류가 없는 경우에는 추계방식으로 할 수도 있는데 특이한 것은 종합소득세 예정신고로서 종합소득세로 납부하는 것이면서도 세율은 양도소득세율을 적용하는 구조로 되어 있다는 것입니다.

그리고 양도소득세 예정신고의 경우와같이 예정신고기한 내에 신고ㆍ납부하면 산출세액의 10%를 토지등매매차익예정신고 납부세액공제로 공제 받을 수 있습니다.

 

이런점 때문에 부동산매매업자도 부동산을 양도하는때 양도소득세 예정신고 ㆍ 납부를 해야 하는 걸로 잘못 알고 「양도소득과세표준 예정신고및 자진납부계산서」에 의해 양도소득세로 신고 ㆍ 납부하는 경우가 많은데, 잘못된 신고이므로 수정신고 해야 하며 과세관청에서는 수납된 양도소득세를 종합소득세로 과목 경정해야하는 번거로움이 있게 됩니다.

 

 

그리고 부동산매매업자가 토지등매매차익 예정신고ㆍ납부를 한 경우에도 반드시 다음해 5/31까지 종합소득세 확정신고를 해야 하며 무신고시에는 산출세액의 20%를 신고불성실 가산세로 내야 합니다.

 

 

(4) 종합소득세 확정신고ㆍ납부

 

소득세의 종류

 

소득세가 과세되는 소득은 종합소득, 퇴직소득 및 양도소득으로 분류합니다.
종합소득은 이를 다시 ① 이자소득 ② 배당소득 ③ 부동산임대소득 ④ 사업소득 ⑤ 근로소득 ⑥ 연금소득 ⑦ 기타소득으로 구분합니다.
이와같은 종합소득은 세법에서 분리과세 하는 것으로 정한것을 제외하고는 종합합산하여 종합소득세 기본세율(6%~35%)에 의해 과세됩니다.

 

부동산매매업에서 발생하는 소득은 사업소득으로서 당해 과세연도에 근로소득, 부동산임대소득등 다른 종합소득이 있는 경우에는

이를 합산하여 다음해 5/31까지 주소지 관할 세무서장에게 「종합소득세 ㆍ 주민세 과세표준확정신고및 자진납부계산서」에 의하여 신고ㆍ납부하여야 합니다.

토지등매매차익예정신고에 의하여 신고ㆍ납부한 경우에도 반드시 종합소득세 확정신고를 해야 하며, 무신고시에는 산출세액의 20%를 가산세로 내야합니다.

특히 부동산매매업을 영위하는 사업자로서 종합소득금액에 세대2주택 이상자의 주택 양도, 비사업용 토지 양도, 미등기양도의 매매차익이 있는 경우에 종합소득세 산출세액은 다음의 ①과 ②의 세액중 많은것에 의하여 납부해야 합니다. (비교과세)

 

① 기본세율에 의한 종합소득세 산출세액
② 다음 ⅰ)과 ⅱ)에 의한 세액의 합계액
ⅰ) 종합소득과세표준 × 기본세율 (6%~35%)
ⅱ) (종합소득과세표준 - 다주택 ㆍ 비사업용토지ㆍ미등기양도) × 기본세율 + (다주택ㆍ비사업용토지ㆍ미등기양도의 매매차익 × 양도소득세율)

 

이를 「부동산매매업자에대한 세액계산 특례」라고 하는데 양도소득세 특례적과세제도의 실효성을 담보하기 위해 마련된 제도입니다.

부동산매매업자에 대한 세액계산 특례

부동산매매업자는 토지, 건물 부동산에 관한 권리 등의 매매차익에 대하여 양도소득세가 아니라 종합소득세로 신고납부해야 합니다.

 

따라서 총수입금액 및 필요경비, 적용세율, 장부 또는 추계에 의한 신고방법, 소득공제, 결손금통산, 이월결손금공제등에 있어서

종합소득세에 관한 규정을 적용받게 되며 세법상 사업자로서의 지위에 따른 권리, 의무를 가지게 됩니다.

그러나

 

1) 1세대 2주택 보유자가 주택을 양도할 때
2) 1세대 3주택 이상 보유자가 주택을 양도할 때
3) 비사업용토지를 양도할 때
4) 미등기 양도

 

에서 발생하는 매매차익에 대해서는 비교과세,

즉「부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례」규정에 의해 양도소득세 산출방식에 의한 양도소득세 상당금액과
종합소득세 산출방식에 의한 종합소득세 산출세액을 비교하여 큰 금액을 종합소득세로 납부해야 합니다.

 

모든 부동산과 부동산에 관한 권리를 양도할 때 양도소득세 상당금액과 종합소득세 산출세액을 비교하여 많은 금액을 내는 것이 아니고, 위에 설명한 4가지 경우에 한해서 비교과세 되는 것입니다.

 

따라서 위의 4가지 경우에 해당하는 양도사건에 있어서는 부동산매매업 사업자등록을 하는 것만으로는
세무계산상 실익이 없습니다.